Pagina de front | Istorie | Proză şi teatru | Jurnalistică | Poezie | Economie | Cultură | În limbi străine | Comentarii | Actualitatea germană | Comunicate şi apeluri

 

 

Aspecte juridice referitoare la cumpararea

unei case sau teren în Germania

 

Prevederi, dispoziţii, practici

 

Johann HEINZ, avocat

Germania

 

 

Pentru început vreau să precizez că acest material nu are pretenţia de a epuiza toate problemele / întrebările ce apar în cazul unui contract de vânzare-cumpărare: teren sau casă. Sunt prezentate aici doar câteva din aspectele mai frecvente ale unui astfel de contract, cu menţiunea că, în functie de situaţia individuală, pot aparea şi alte elemente care trebuie înţelese şi rezolvate.

Mai întâi trebuie menţionat că cetăţenii români domiciliaţi în Germania, sau chiar domiciliaţi în România, pot dobândi terenuri sau case proprietate, fără nici un fel de îngrădiri.

În cele ce urmeaza, voi prezenta pe scurt câteva din problemele care pot apărea la cumpăratul unei case, precum şi paşii ce vor trebui făcuţi. Pentru a dobândi terenuri sau case în Germania, este necesara încheierea unui contract de vânzare-cumpărare. In privinta cerintelor de forma ale contractului de vânzare-cumparare trebuie mentionat că, pentru a putea fi dobândită proprietatea asupra unor bunuri imobile (terenuri, case) este necesar ca, contractul de vanzare-cumparere să fie încheiat în faţa unui notar public. In cazul în care contractul de vanzare-cumparare a unui teren/case, nu respectă cerinta formei notariale (notarielle Beurkundung), întregul contract este nul de drept.

 

Ce trebuie sa contina un contract de vanzare-cumparare al unui teren / case:

  1. - în primul rand trebuie ca respectivul teren / casa să fie foarte bine individualizată, nu doar prin indicarea adresei, ci si prin indentificarea în cartea funciara (Grundbuch). De asemenea este bine de examinat, dacă suprafata care este vânduta corespunde cu suprafata reala a terenului, precum si dacă se dobândeşte proprietatea asupra case şi a terenului aferent, sau dacă asupra terenului (eventual şi a altor dependinte), se dobândeşte doar un drept de folosintă (eventual împreuna cu alte persoane).

  2. - în cazul care se cumpara casa impreuna cu unele anexe, este important de vazut si daca respectivele anexe au fost construite respectand autorizatia de constructie, altminteri putand exista ulterior probleme cu autoritatile.

  3. - este necesara o detaliere a inventarului complet al casei, pentru ca ulterior sa nu existe surprize sau neintelegeri (de exemplu. marchiza, garaj cu usa actionata electric, carport, etc).

  4. - foarte importante sunt sarcinile (Lasten) terenului. Acestea sunt trecute în cartea funciară. Destul de neplăcut ar fi de exemplu, ca după încheierea contractului şi dobândirea proprietătii, să existe surpriza ca un vecin are dreptul să traverseze o parte din terenul care a fost cumparat.

  5. - în cazul in care este cumparata doar o locuinta intr-o casa cu mai multe locuinte, trebuie clarificat ce este cumparat (locuinta, curte, dreptul de folosinta al curtii sau altor dependinte, etc)

  6. - pretul trebuie precizat foarte exact, precum şi data la care va trebuie platit. De asemenea trebuie avut grija ca in contract sa fie precizat exact cine plateste costurile la notar (care nu sunt ieftine, de regula cumpărătorul), precum si alte cheltuieli care ar putea aparea (expertiza, stabilire a valorii, etc).

Ce nu trebuie sa contina un contract de vanzare cumparare

 

In primul rând nu trebuie sa contina nici o clauza prin care responsabilitatea vanzatorului pentru viciile ascunse ale terenului/casei este exclusa sau redusa. Altfel este posibil ca, dupa ce a fost luata casa in posesie, sa existe surpriza ca in casa exist umezeala, sau ca nu este bine izolata, ori instalatiile (caldura, apa, canalizare, curent) nu functioneaza corect. In cazul in care, prin contract, vanzatorul impune o clauza prin care obliga cumparatorul sa renunte la garantia pentru viciile ascunse, vanzatorul nu va mai putea fi obligat sa suporte cheltuielile de reparatii, acestea cazand doar in sarcina cumparatorului.

In cazul in care vanzatorul insista ca o astfel de renuntare la raspundere sa fie trecuta in contract incercati cel putin o reducere a pretului, iar daca nu, mai bine renuntati la casa deoarece este posibil ca vanzatorul sa aiba motivele lui pentru care doareste neaparat renuntarea la raspundere.

De asemenea cumpararea unei case/locuinte care este deja inchiriata este de tratat cu mare atentie. Unul din principiile de baza ale dreptului civil german este « vanzarea nu dauneaza inchirierii” , (Kauf bricht Miete nicht),  astfel incat este posibil ca ulterior sa aveti greutati in a folosii casa pentru nevoi proprii. In principiu aveti dreptul sa reziliati contractul de inchiriere pentru necesitati proprii, insa de la rezilierea contractului de inchiriere si pana la eliberarea locuintei de catre chiriasi poate fi o cale foarte lunga.

Proprietatea asupra locuintei nu o dobanditi prin contractul de vanzare-cumparare (asa cum se intampla in Romania) ci prin inscrierea in Cartea funciara ca si proprietar.

Asupra unora din problemele mai sus amintite (saricinile, cine este proprietarul, ce se cumpara) veti fi atentionati de notar, in momentul incheierii contractului de vanzare cumparare. Insa notarul nu este avocatul nici uneia din parti, astfel ca nu va va atentiona asupra unei reduceri sau renuntari la garantia pentru viciile ascunse sau in privinta unor alte probleme care se refera strict la contractul de vanzare-cumparare.

De asemena notarul nu va va antentiona nici asupra existentei/lipsei unei autorizatii de constructii asupra unor dependinte ce apartin casei/terenului.

 

Am nevoie de un avocat la incheierea unui contract de vanzare-cumparare al unui teren sau case?

 

Nu neaparat. In cazul in care vi se propune un contract simplu (legea da cumparatorului destule drepturi, drepturi la care partile pot renunta prin contract), fara conditii care sa va apara dubioase, si stapaniti suficient de bine limba germana puteti incheia linistit contractul fara avocat (se poate spune: un contract este cu atat mai bun, cu cat este mai scurt, pentru ca intr-un contract scurt partile nu renunta la drepturile conferite de lege). Daca nu stapaniti suficient de bine limba germana, adresati-va unui traducator, eventual cautati si un translator care sa fie de fata la perfectarea contractului.

 

Insa in cazul in care in contractul care va este propus exista unele clauze care va apar ca suspecte, ganditi-va bine, intrebati cunostinte care se pricep mai bine, iar in cazul in care tot nu sunteti linistit, adresati-va mai bine unui avocat (ar putea fi una din cele mai bune investitii facute) care sa examineze contractul, sa redacteze un alt contract, sau care sa va consilieze.

 

Toate acestea trebuiesc facute inainte de incheierea contractului, pentru ca un vechi principiu de drept roman spune “pacta sund servanda” (conventiile legal facute sunt obligatorii intre parti), astfel ca dupa incheierea contractului pusul intrebarilor este tardiv.

 

Johann Heinz

Rechtsanwalt

Avocat Johann Heinz

KW Anwaltskanzlei - www.kw-kanzlei.de

Adresa: Emilienstraße 23, 70563 Stuttgart (Vaihingen)

Tel: 0711 - 48 99 94 04 - Fax: 0711 – 48 99 94 10

 

 

E-mail: heinz@kw-kanzlei.de

Domenii de activitate:

 

Drept românesc:

o Dreptul familiei

o Contracte civile (vânzare-cumpărare, închiriere etc)

o Drept imobiliar

o Dreptul societătilor comerciale

o Drept internaţional privat

 

Drept german:

o Dreptul familiei

o Drept civil in general (contracte de vanzare cumparare, contracte de inchiriere, probleme legate de accidente auto)

o Dreptul muncii

o Drept administrativ (Probleme legate de Administratia publica)

o Drept international privat

 

Comentarii de la cititori

 

   Pagina de front | Istorie | Proză şi teatru | Jurnalistică | Poezie | Economie | Cultură | În limbi străine | Comentarii | Actualitatea germană  |  Comunicate şi apeluri

Redactia Agero nu îşi asumă răspunderea pentru conţinutul articolelor publicate. Pentru aceasta sunt raspunzatori doar autorii, în concordanţă cu legea presei germane.

Publicarea scrisorilor de la cititori sau a mesajelor pe Forumul de discuţii al Agero se face în virtutea libertăţii la opinie şi expresie a acesteia.

Punctul de vedere şi ideatica scrisorilor şi mesajelor afisate nu coincid în mod necesar cu cele ale redacţiei. Impressum >>

AGERO Stuttgart® -  Deutsch-Rumänischer Verein e.V. Stuttgart.

       Editor, conceptia paginilor, tehnoredactarea Revistei Agero :  Lucian Hetco   [ Impressum ]  

              Colectivul de redactie: Lucian Hetco (Germania) , George Roca (Australia), Melania Cuc (Romania, Canada)