Pagina de front  | Istorie | Proza si teatru | Jurnalistica | Poezie | Economie | Cultura | In limbi straine | Comentarii | Actualitatea germana

 

Bucuresti  2005 - CALENDAR DE SUPRA-ÎNCĂLZIRE

dr. Artur Silvestri  - expert imobiliar

Profesor de gestiune imobiliara - Univ. Bruxelles

 

Impresii si pareri personale in FORUM

 


Când am anunţat, cu o lună jumătate în urmă, apariţia unui raport de prognoză imobiliară pentru anul 2005 eram convins că va rezulta ceea ce se cheamă, în limbajul jurnalistic, un document incendiar. Din păcate, concluziile ce am obţinut arată, într-adevăr, un moment de răscruce şi episoade surprinzător de agitate faţă de relativa temperanţă, de altfel superficială, din ultimele luni.
Căci, în mod indiscutabil, urmează un an de modificări structurale şi de conjuncţie de fenomene foarte diverse unde trebuie incluse, alături de cele câteva apărute anterior - şi cîteva noi, inevitabile în intervalul următor - dar şi un coeficient de indistinct, ce scapă oricărei previziuni publice. Caracterul de piaţă globalizată se observă deja şi preschimbă, în mod furtunos, majoritatea coordonatelor anterioare ce păreau impuse definitiv pînă recent, acum un an şi jumătate.
„Integrarea înainte de integrare“ * Prea puţin comentată altfel decît în maniera unei informaţii imediate cu caracter de obicei senzaţional, piaţa imobiliară din România prezintă însă cîteva trăsături şi procese specifice ce merită examinate cu aplicaţie şi subliniate mai apăsat. Ele explică „criza de creştere” înregistrată mai ales în 2003 dar continuată şi în 2004 în forme mai puţin vizibile şi cu un aspect superficial de temperanţă. În realitate, fenomenele se menţin încă, dar cu mişcare suficient de puţin previzibilă astfel încît perspectivele se pot prevedea astăzi cu destulă dificultate.
Totuşi, cîteva certitudini ni se impun. Întîi de toate, este evidentă estomparea caracterului de piaţă imobiliară locală rezemată cu precădere pe fonduri autohtone cu diferite origini. Acesta definea totul şi alimenta financiar „o piaţă” (atîta cîtă era) de evoluţie lentă, avînd stabilitate şi „predictibilitate”. Dar apariţia creditului ipotecar, la jumătatea lui 2003, a însemnat nu doar crearea unui mecanism de finanţare suplimentară şi, deci, a stimulat achiziţia ci, mai mult chiar, a conectat piaţa locală la pieţele financiare internaţionale, introducînd aici principii de piaţă imobiliară globală. Efectul are o însemnătate capitală. Noi nu vom acţiona, de aici înainte, în mod specific şi cu obiective condiţionate exclusiv (ori preponderent) de context, mediu de afaceri şi articulaţii diverse cu caracter restrîns ci pe o piaţă organizată prin mecanisme de finanţare, prin rată de dobînzi şi prin dobînzi de refinanţare, în condiţii destul de diferite faţă de perioadele „de mai an” şi cu altfel de riscuri, ce încă nu se discută deşi există.
Astfel încît, viitorul imediat se anunţă mai agitat decît se imagina iar „criza de creştere” - de fapt, o criză de adaptare - se va menţine încă un interval deocamdată indefinit. Continuă, deci, să acţioneze elementele apărute recent - precum „creditarea în regim de ipotecă”, „banii suplimentari” introduşi de forţa de muncă emigrată şi de speculatorii străini care, începînd din acest an, tratează România ca pe un spaţiu de bursă imobiliară atrăgătoare - dar, pentru 2005, factorii de intensificare vor spori în mod vădit odată cu liberalizarea contului de capital (în aprilie) şi cu adoptarea „leului greu” (în iulie). Consecinţele vor exista, cu siguranţă, fără a se putea face acum altceva decît simple calcule pe hîrtie. În această materie, există voci ce prevăd majorări automate de preţuri de pînă la 30% şi chiar 45% prin intervenţia acestor două momente însumate dar fără a se putea invoca alt gen de argumente decît precedentul produs pe alte pieţe şi în alt context. Astfel încît, acestea rămîn doar presupuneri apărute pe cale analogică, fiind sigur doar caracterul de incongruenţă şi nota de agitaţie în creştere ce vor da amprenta intervalului următor. Cîteva prognoze se pot face, totuşi, mai ales din punct de vedere calendaristic.
Cel mai agitat an imobiliar de după 1989 * Anul începe într-o atmosferă de confuzie generată de fluctuaţiile de curs valutar ce au îngrijorat vînzătorii din octombrie pînă în decembrie 2004. Teama „de a pierde lei” prin acceptarea aceluiaşi preţ în valută forte (de obicei „euro”), convertit la un curs evident mai scăzut, a ridicat, în mod inevitabil, „preţurile de strigare”, dar acestea, conform unei tradiţii, vor rămâne ridicate chiar dacă, nu peste multă vreme, cursul de schimb s-ar putea reface, ajungînd în datele anterioare. Nimeni însă (în afară de organizatorii jocului) nu ştie cu precizie dacă şi cînd această restauraţie ar fi posibilă. Adăugăm aici însă şi o notă de exaltare adusă de quasi-certitudinea „semnării tratatului de aderare la UE”, vechea iluzie de vînzători care visează că vor obţine, peste noapte, preţuri ca la Paris. Acestea sunt argumente pentru modificări imediate şi nedisciplinate de preţuri, care, producîndu-se - fără nici un temei şi pe orice segment de piaţă - vor afecta, încă o dată, în mod iraţional un mediu care, acum un trimestru, arăta destul de temperat şi cu o „încălzire” evidentă doar pe piaţa tranzacţiilor cu terenuri.
Escaladarea continuă treptat şi cu cîteva accese, ce debutează în luna martie odată cu obligaţia de „a se afişa preţurile în Leul Greu”. În alte ţări, ce au cunoscut acest proces, creşterile tacite de preţuri „pe piaţa generală” au început (cu 10-25% din valoarea iniţială) înainte de „denominare“. În climatul de confuzie, unde nici măcar nu se va mai putea stabili o proporţie - inteligibilă pentru omul obişnuit - a Leului faţă de valute, preţul în imobiliar va intra într-o etapă de iraţionalitate cu tendinţă de arbitrar. Pînă se vor putea „traduce” vechile preţuri („lei vechi” echivalenţi şi valute din 2004) în noile preţuri (în „leul greu” şi valute „din 2005“), totul va fi posibil şi se vor avansa argumente şi raţionamente practic de neînţeles.
Imediat, situaţia s-ar putea complica, odată cu luna aprilie, prin ceea ce se cheamă „liberalizarea contului de capital” care va aduce, la rîndul ei, alte majorări de preţuri - oricum „apreciate” arbitrar - cu încă 20-25%, avînd în vedere circulaţia de capitaluri pe o piaţă considerată (greşit!) ca fiind „virgină” din punct de vedere al investitorului străin sau, mai corect, ca un mic El Dorado al acestui deceniu. Însă imaginea este parţial greşită ori, mai bine zis, s-a creat ceva mai tîrziu decît trebuia. Cei care acum se grăbesc să facă plasamente „româneşti” - cînd rata de profit atinge, atrăgător, 12-15% pe an - nu ştiu că, înainte de 1999, o rată anuală de cîştig, de 20-24% era considerată de „plasatorii curajoşi” ca fiind doar relativ mulţumitoare şi reflecta scăderea „de atunci“, care nu mai repeta nivelul de profit de 27-32%, de la jumătatea anilor ’90. Şi, totuşi, întîrzierea se va compensa prin participaţie consistentă, care, crescînd cererea, presează asupra preţurilor. Astfel încît, începînd din iulie 2005, cînd „Leul Greu” odată oficializat mai complică încă o dată orientarea vînzătorilor în materie de bani, ne vom afla pe o piaţă fără repere, supusă unor decizii adesea bizare şi incoerente.
Adăugînd că începutul toamnei (sezonul tradiţional pentru achiziţia de terenuri, cu creşterile cele mai evidente de preţ pentru acest segment, oricum foarte căutat şi în 2004) supra-încălzeşte cererea şi spulberă oferta, înţelegem şi de ce întreg anul 2005 va fi afectat şi de o participare extrem de intensă a speculatorilor diverşi, inclusiv amatori, de regulă „interni”, dar şi „externi”, care vor „rula” - direct sau prin interpuşi - sume considerabile în ideea unor cîştiguri rapide şi neprevăzute.
Acesta este un calendar tipic pentru supra-încălzirea anterioară Integrării căci, de regulă, procesele de adaptare şi modificarea pronunţată apar, în aceste situaţii, nu după ci înainte de actul propriu-zis.
Abia către sfîrşitul anului, pe un fond de schimbări ce se produc cu o rapiditate incomparabilă cu oricare din anii anteriori se va observa că etapa romantică a „investiţiei” imobiliare s-a consumat ireversibil. Pe o piaţă determinată global prin mecanisme financiare cu grad ridicat de complicaţie şi condiţionări, adeseori greu de prevăzut, imobiliarul începe să devină cu adevărat o afacere „de bursă”, făcută la rece oricît de „încălzit” ar fi contextul imediat.
Consecinţele acestei „vîrste noi” vor fi evidente în aproape toate domeniile cu adevărat importante, iar fenomenele de concurenţă intensificată (uneori cu pieţe supra-aglomerate) vor traduce în mod semnificativ noua ordine în imobiliar.

Sfîrşitul „temei populare“ * În acest context, „tema populară” ce a pasionat mulţi ani pe „micul cumpărător” şi pe „vînzătorul de supravieţuire” nu va mai avea nici un fel de însemnătate. Preţurile la vînzarea de apartamente în blocuri de locuinţe se vor aşeza în datele fireşti (cu fluctuaţii de numai 8-10% într-un sens ori în altul) şi cu „două pieţe” din ce în ce mai distincte: „piaţa de cartiere” (vechile „oraşe-satelit”), stabilă şi în „depreciere morală” foarte lentă, aproape imperceptibilă şi „piaţa scumpă” (Centrul Civic, Ştirbei Vodă, Şcoala Herăstrău, Cartierul Aviaţiei, Băneasa), în creştere tot atît de lentă dar indiscutabilă deşi în această materie sînt încă posibile „aprecieri” de pînă la 15-18% în Zona de Nord.
Dar cu cît se întăreşte şi se diversifică oferta de bani pentru creditare în regim de ipotecă (inevitabilă pe pieţele „globalizate”) - şi, deci, creşte „puterea aparentă de cumpărare” - cu atît apare psihologia mai „pretenţioasă” a cumpărătorului cu „disponibilitate suplimentară”. „Apartamentul” începe să se şteargă din categoria de obiectiv preferat.

„Casa pe pămînt” - veche dar, poate, şi nouă! * Atracţia, neaşteptată, a anului 2004, pentru „casa pe pămînt” (şi în subsidiar, „terenul pentru casă”, dacă finanţările vor încuraja astfel de opţiuni iar constructorii vor lucra cu mai multă transparenţă fiscală) sfîrşeşte prin a se impune, în sfîrşit, mai ales pentru familiile de tineri cu profesiuni liberale ori în legătură cu categoria patronală, inclusiv din „generaţia viitoare”. Este burghezia tînără care, astăzi, îşi caută locuinţa ce nu avusese pînă acum. Dar, în această materie, criza de ofertă s-a instalat deja. Preţul iniţial convenabil al „casei vechi” în cartiere acceptabile (dar fără faimă) a consumat rapid propunerea considerată „bună” în aceste arii, iar alte zone (gen Bucureştii Noi) nu se configurează ca mit social, între altele şi fiindcă faţa cartierului este încă nelămurită. Rămîne valabilă ipoteza de „casă nouă” (uni-familială, de „talie medie” către „mică”), deocamdată un deziderat care, dacă va fi înţeles la timp de casta antreprenorilor, va putea crea un „curent”, o „modă” şi, deci, noi preferinţe în materie de rezidenţial „mic-burghez”. Înţelegerea acestei ocazii istorice (şi care ar fi, categoric, marea afacere de mîine) va putea aduce, prin corectare, preţul caselor „noi” (cu credit ipotecar) la o cotă cu mai mult de 20% mai jos decît acum, dar aceasta este doar o supoziţie cu caracter teoretic.

„Vila“ - pasiunea constantă * Prea puţin afectată de noile soluţii financiare, piaţa rezidenţială tradiţională, preferată de cumpărătorul cu înlesnire dar şi de „plasatorul” străin, se va complica în 2005 prin infuzia masivă de capitaluri externe. Clădirea cu ţinută, personalitate şi caracter se caută prin intuiţie, de către european, mai ales din motivul uimitor (dar nedeclarat) al „preţului scăzut” (?!) în raport cu preţuri curente din alte capitale europene. Doar tema seismică (despre care străinul ştie suficient cît să-l îngrijoreze) mai împiedică o fixaţie puternică asupra acestui segment definit, prea adeseori, de construcţii cu o anumită vechime ce se prezumă că le-ar fi putut afecta.
Dar, pe ansamblu, re-lansarea s-ar putea produce dacă şi oferta se va diversifica şi va creşte în volum prin retrocedările ce se aşteaptă dar întîrzie în maniera balkanică unde „jocul de biliard” istoric ne defineşte în acţiunea noastră neconţinutistică. Cînd se vor face, acestea vor fi, însă, tranzacţii de avocaţi, avîndu-se în vedere dificultăţile „de situaţie” şi de „documente” ce afectează peste 60% din aceste clădiri.

„Chiria“ - calm previzibil * Situaţia chiriilor pentru locuinţe rămîne, în Bucureşti, staţionară pe ansamblu, deşi oscilaţii de cîteva procente se înregistrează şi într-un sens şi în altul; dar sînt complet nesemnificative. Acest fenomen este neobişnuit, avîndu-se în vedere că, după cum „scrie la carte“, acolo unde creditul ipotecar se dezvoltă, chiriile scad. Dar, în Bucureşti, unde „chiria mică”, în cartiere, se adoptă de către „clientul” tînăr - personal mediu, recent urbanizat, slab „plătitor” - încă inapt pentru „creditul ipotecar”, intervenţia suplimentelor financiare este inoperantă. Aceasta fiind piaţa majoritară ca volum, rezultă că, deocamdată, nu vom înregistra schimbări de fond în această materie.
Constantă rămîne şi piaţa rezidenţială medie (apartament de vilă, bloc standard „nou”), frecventată de personalul străin „curent“, un segment ce s-ar putea intensifica prin creşteri de 10-12%, abia către 2006-2007. În schimb, rezidenţialul autentic (vilă uni-familială, de obicei construcţie nouă) înregistrează o anumită modificare de accent prin atracţia, recentă, pentru Bucureştiul de Nord, de fapt o întinsă zonă de arhipelag sporadic alcătuită din cvartale, cartiere medii „de vile”, „parcuri rezidenţiale” ce se întind de la Băneasa pînă către Snagov. Aici, plăţi de 5.500-6.000 EURO/lună devin curente şi traduc un buget de staff de companie internaţională.
Totuşi, tendinţa aceasta s-ar putea încetini şi poate chiar suspenda într-un interval oarecare dacă politica de companie se corectează prin renunţare la „chirie” în favoarea „achiziţiei de proprietăţi”. Aceasta este o soluţie ce se adoptă acum de către „transnaţionalele” ce s-au indigenizat dar nu se generalizează încă, din cauza unui gen de conservatorism ce se va dovedi păgubitor.

Febra de „condominium“ * O posibilă modificare s-ar putea produce şi pe fondul interesului, surprinzător de bine marcat, pentru aşa-numitele „apartamente de lux”, de fapt, blocuri noi ridicate în zonele rezidenţiale clasice ce se cunosc prea bine şi se caută obsedant. Iniţial preferat de cumpărătorul local înlesnit - care, de regulă, repudiază „vila interbelică” apreciată ca fiind nesigură prin vechime - acest gen de „condominium”, cu faimă adesea nemeritată, constînd în „finisaje” şi „dotări” proprii stereotipului de „nou stil”, începe să intereseze mai mult „personalul străin” dar, deocamdată, numai pentru închiriere. Acesta regăseşte mediul „acceptabil”, obişnuit în ţara lui, dar, în schimb, vecinătăţi sigure, apropiere de localuri preferate, poziţie „ultracentrală”. Apare, deci, şi cumpărătorul pentru exploataţie care tratează la rece această achiziţie în scopul de a-şi amortiza plasamentul în timp rezonabil fără a risca exagerat. Treptat, destinaţia acestei categorii de construcţii se va corecta (trecînd de la apartament de uz propriu la apartament de închiriat), dar apogeul acestui gen de afacere a fost atins, iar viitorul ei, pe termen mediu, începe să devină problematic.
„Cartierul de vile“ - o afacere în restructurare * Problematică începe să devină şi afacerea, pînă mai ieri remarcabilă prin ritmicitate, denumită „cartier de vile” sau „parc rezidenţial”, în realitate nişte „dezvoltări”, cum sînt denumite, prin traducere din engleză, astfel de micro-oraşe de dimensiuni, ele însele, foarte diferite. Prezentate o vreme drept „locuinţe de lux” - ceea ce, în accepţiunea locală, puteau să fie considerate, dar cu o oarecare îngăduinţă - acestea ar putea să se sub-coteze într-un interval mediu, tocmai prin încetinirea cererii şi scăderea numărului de solicitanţi, invers proporţional cu creşterea ofertei. Apoi, şi apariţia unor noi antreprenori (evidentă încă în 2003 şi intensificată în 2004) ar fi putut să aducă o supra-saturaţie de ofertă şi o nouă distribuţie de „sfere de influenţă” în condiţiile unei concurenţe ce a sporit. Totuşi, previziunile în această materie nu par deocamdată a fi atît de sumbre pe cît s-ar putea crede la o vizionare superficială a situaţiei de fapt. În mod evident, viitorul „afacerii” depinde, fără nici o îndoială, de capacitatea antreprenorilor de a-şi restructura programele, concepîndu-le acum pe termen lung. Piaţa aşa-zisă „de lux” fiind fatalmente limitată - căci cumpărătorul risipitor este, la rîndul lui, în număr previzibil - rezultă că un altfel de accent social prin atragerea clienţilor doar „înlesniţi” nu „bogaţi”, odată cu o corectare sensibilă a proiectelor („zone”, „stil de viaţă” etc.) se vor dovedi inevitabile. Apar, deopotrivă, necesitatea ajustării preţurilor şi includerea unor metode de finanţare mai puţin rigide şi stereotipe decît cele de pînă mai deunăzi. Şi în această materie, concurenţa a făcut să scadă preţurile ori, mai bine spus, să se promoveze aranjamentele mai accesibile, ceea ce înseamnă un grad de adaptabilitate care s-ar putea să asigure, încă destulă vreme, stabilitatea „afacerii” şi echilibrul în acest domeniu.
Sînt, la rîndul lor, fenomene curente de „piaţă globalizată” deşi marii antreprenori internaţionali care, în alte ţări din Europa de Est au pătruns încă de timpuriu intensificînd procese locale şi producînd, uneori, modificări evidente în raportul de forţe, încă nu apar aici altfel decît printr-o prospecţie rezervată.

Hypermarket-urile: începutul războiului * Afacerea considerată în 2003 şi 2004 un fel de „perlă a Coroanei” în materie de imobiliar, continuă şi se dezvoltă dar într-un mediu cu totul nou decît cel de pînă acum.
În materie de „hypermarket-uri”, anul 2005 înregistrează începutul unui război făţiş şi, deci, încheierea perioadei roz, de convieţuire paşnică înregistrată în cei cîţiva ani recenţi. După un început de pionierat (cu „Prisma”, în 1994 şi „Cartierul Engros-urilor” din Voluntari), apariţia concernului „Metro“ a creat, pentru o vreme, un monopol indiscutabil dar şi interesul pentru această piaţă care, avînd un singur jucător important ce s-a extins treptat în teritoriu, arăta potenţial şi spaţiu de desfăşurare. Apariţia unei concurenţe de la un an la altul mai vizibile, atît prin număr de nou-veniţi cît şi prin rapiditatea operaţiunilor de implantare, a creat pentru o anumită perioadă de timp, impresia unui fel de „El Dorado” şi, deci, a unui straniu izvor nesecat de produs bani, arătînd „consumism febricitant într-o ţară săracă”!
Astfel, anii 2003 şi 2004 au ratificat „afacerea hypermarket-urilor” drept investiţia imobiliară cea mai profitabilă dar, în acelaşi timp, au creat şi preistoria unei aglomerări de participanţi ce se observă deja şi va deveni şi mai pronunţată în intervalul următor. O anumită destindere a tensiunilor de aglomerare, prin crearea de reţele ale aceluiaşi magazin, a mai atenuat şocul ce se prevedea.
„Ieşirea marilor lanţuri de magazine” din Bucureşti şi implantarea în punctele nodale „din teritoriu“, cu dinamică ridicată şi validată statistic, a fost o soluţie inteligentă dar va avea, categoric, un caracter provizoriu. Astăzi, manevrele de extindere nu mai sunt suficiente pentru a se amîna confruntarea directă, ce se va manifesta pe canale foarte diverse, începînd de la abandonarea treptată a regiunilor „periferice” şi pînă la creşterea calităţii ofertei (accesibilitate, întîi de toate) şi a serviciilor.
Semnalul dat de „Selgros“ - care, prin hypermarket-ul din cartierul Băneasa - a început să atragă ca un burete cumpărătorii care ezitau să meargă mai departe, în Otopeni, a fost înţeles în mod corespunzător şi confirmat şi de magazinele „Billa” şi „Mega Image” (exclusiv intra-urbane). Sloganul introdus de „Orhideea”, care încurajează „cumpărăturile în oraş”, întăreşte această tendinţă, încetinită doar de numărul mai redus de terenuri centrale cu suprafeţe mari, pretabile să devină „mari magazine noi”.

Concentratul de Oraş * „Moda Mall-urilor” - exclusiv intra-urbane şi cu ofertă diversificată în mărfuri şi servicii, de fapt „mici orăşele de plăceri” - dezechilibrează şi ea situaţia de pe piaţa hipermarketurilor şi o va complica pe viitor. Instalată insidios, pe la începutul acestui deceniu, atracţia pentru „noul templu al comerţului” afectează deja cîteva pieţe potenţiale şi va continua să le afecteze. Unele dispar înainte de a apărea. Noi nu am avut încă - şi nici nu vom mai avea - o piaţă imobiliară de săli de cinematograf dar mobilizarea de „multiplexuri“ în interiorul acestui gen de parcuri comerciale închide orice evoluţie diversificată şi aproape că va concentra serviciile, imobilizîndu-le într-un relativ monopol.

„Industria mîncării“ - nivel staţionar * Doar arareori comentată în studiile curente (de altfel, foarte puţine), „piaţa imobiliară a industriei mîncării” prezintă trăsături ce ar merita o subliniere acum căci este constituită deja şi, mai mult chiar, prezintă o stabilitate relativă, ce nu se va modifica decît lent. În materie de restaurante, nu doar „moda” ci şi tradiţia au impus „restaurantul în casa veche”, răspîndit într-un procent de peste 80%, care, oricît ar părea de neverosimil, va mai creşte. Acestea sînt restaurante de categorii diverse, între care cele mai multe înglobează aşa-numite „imobile de prestigiu” (foste „vile de proprietar” reorganizate fără modificări de croială) şi doar puţine ilustrează „casa de cartier” cu pretenţii mai scăzute dar „salvată” prin amenajare, ingeniozitate şi un anumit „şic”. Încă deficitare sînt restaurantele cu terasă, foarte răspîndite în marile capitale europene - însă uimitor de rare aici - dar probabil că viitorul va mai corecta această defecţiune. În mod inexplicabil, proporţia între spaţiile închiriate şi cele cumpărate (deci - proprietate) este echilibrată, astfel încît se preferă, mai degrabă, „chiria” (expresia incertitudinii în viitorul acestui tip de afacere), concluzie greşită cîtă vreme există încă „loc” pentru dezvoltare pe o piaţă nu foarte aglomerată.
În schimb, piaţa de fast-food este de mai mulţi ani domeniul unui război ne-zgomotos dar evident între diferite companii internaţionale, unele - cu faimă, altele ce doresc să răzbată şi să se impună. Aici accentele unui mod de viaţă nou, mai agitat, mai dinamic şi mai „consumist” sînt în afară de orice discuţie şi, avînd în vedere „potenţialul cererii”, nu se poate imagina o încetinire a ritmului de creştere şi nici o criză de supra-saturaţie. Şi aici începe să se prefere dezvoltarea „în reţea”, din centru către cartiere şi pe marile drumuri inter-urbane, dovadă că prospecţia se face atent şi cu strategie pe termen lung. Evident că, în destule cazuri, extensiunea aduce „reţelele” şi în cele mai diferite locuri din ţară, deocamdată numai în oraşele mari, cu un consum bănuit a fi satisfăcător şi constant. Sînt tendinţe ale unei pieţe „globalizate”, pigmentate uneori cu mai multă agresivitate decît chiar în capitalele europene cele mai prestigioase.

„Bulevardele comerciale“ - o iluzie * Şi alte segmente, unele cu o anumită apreciere în anii anteriori, se simt ameninţate în orînduielile încetăţenite. Instalarea „magazinelor de lux” în Mall-uri - de fapt, magazine cu marcă internaţională, ce traduc „globalizarea” în comercial - constituie o caracteristică locală dar răspunde, într-o anumită măsură, atît psihologiei cumpărătorului de aici dar şi condiţiilor oferite de oraş în întregul lui. În alte capitale, aşa-numitele magazinele „de marcă” - „Tommy Hilfinger”, „Celio”, „Marks & Spencer” etc. - se răspîndesc pe marile bulevarde comerciale ori în „ariile pietonale turistice” care aici nu există şi nici nu se preconizează că vor exista prea curînd. O ipoteză de felul „Champs Elysées”, „Rue de Rivoli” sau „Kärtnerstrasse” părea să se constituie, în jurul anului 2000, şi în Bucureşti, în ceea ce se cheamă „Marile Bulevarde”, de fapt, în cele patru direcţii ce formează axele cruciale dezvoltate din „centrul convenţional” care este Piaţa Universităţii. Dar, din păcate, condiţiile minime nu sînt întrunite: noi nu avem nici „zone de circulaţie pedestră” (precum în Viena şi nici măcar cum există în Belgrad!) şi nici aliniamente agregate pentru magazine şi, deci, un comerţ de continuum. Bulevardul „paşoptist”, segmentat în mai multe denumiri pe axa nord/sud este, mai degrabă, o arie de circulaţie populară, astfel încît oferta de marfă scumpă pare să rămînă mai mult element de vitrină decît ocazie de vînzare. „Bulevardele regale” (pe axa est/vest) păstrează acelaşi caracter segmentat, discontinuu, de spaţii comerciale alăturate altor genuri de clădiri şi chiar de instituţii oficiale. „Vadul” nu se poate concentra şi locul nu se consacră. Rămîne Calea Victoriei, faimoasă prin notorietate şi tradiţie, argumente valabile un timp dar depreciate treptat pînă la situaţia de azi, ce rămîne destul de confuză. Şi aici discontinuitatea vadului se observă cu uşurinţă prin cele două arii de concentrare relativă despărţite prin pieţe, clădiri instituţionale, parcuri şi zone cu circulaţie pietonală dificultoasă. Adăugăm „sindromul de oraş inutilizabil”, traficul supra-aglomerat, spaţiile de parcare insuficiente şi completăm cu un mod de viaţă ne-aşezat, care nu cuprinde, în cuprinsul lui, plimbarea de plăcere dar se defineşte prin vizita ritualică la templul comerţului (care însemnează, azi, Hipermarket şi Mall) şi înţelegem sensurile acestui fenomen.
În această materie, previziunile nu sînt optimiste, fiind în afară de orice îndoială că „piaţa magazinelor de lux” cunoaşte un moment de cumpănă, anunţat de frecventele „re-locaţii” şi de schimbările „de destinaţie” surprinzător de intensificate, prin număr, în ultimii ani şi mai ales recent. Lipsa unei viziuni realiste în dezvoltarea urbană agravează această situaţie şi o lasă să se consume excesiv în datele, uneori anarhice, ale pieţii de investiţii. Şi preţurile vor cunoaşte unele retrageri dar nu în imediat, ştiindu-se că despărţirea de zonele-sanctuar se produce cu multe amînări şi după iluzii consumate inutil. Abia către sfîrşitul anului se va putea constata o ajustare în minus, de pînă la 18-20%, a valorii chiriilor în „luxul Marilor Bulevarde”, arie care, totuşi, va rămîne o temă deschisă, cu dezvoltare imprevizibilă în 2006 şi, mai ales, după 2007.

„Hoteleria“ - biruită de risc * Considerată, la începutul lui 2002, drept o afacere „cu viitor” (prin acoperirea unui posibil deficit de 80-100 de unităţi) „hoteleria” a creat o relativă „modă” şi a cunoscut, în numai doi ani, o dinamică incomparabilă cu întreg deceniul anterior. Şi, în acest domeniu, „investitorii” au lucrat cu eficacitate şi au mobilizat fondurile necesare la timpul potrivit, astfel încît oraşul începe să se populeze cu prea multe „clădiri pentru oaspeţi” iar afacerea ar putea, foarte probabil, să devină destul de aventuroasă în următorii ani. Căci, în absenţa unui brand de oraş - cum se spune în romgleza epocii - cu atracţiozitate şi capacitate de diferenţiere, în stare să dezvolte turism la un alt nivel decît interesul întîmplător de acum şi cu un calendar de „tîrguri şi expoziţii” în evident declin faţă de acum un deceniu, fluxul de clienţi către hotelurile din Bucureşti ar putea atinge în curînd un plafon neconvenabil şi, deci, orice investiţie nouă va trebui studiată atent înainte de a se deschide. O anumită prudenţă se observă deja, astfel încît anul 2005 va trebui să cuprindă şi o reevaluare a acestei teme.

„Afaceri speciale“ * Observate prea puţin, cîteva tipuri de afaceri cu caracter special au apărut deja şi se vor impune deşi nu vor genera o „modă”; sînt „afaceri mici” dar posibile. „Galeria de artă cu un club propriu” ori „librăria cu ceainărie, sală de cenaclu şi club” sînt pseudo-investiţii culturale în sensul că ilustrează afacere în stare pură, destul de nouă la noi şi, deci, cu şanse de a găsi „domeniul de nişă”. Ele se vor menţine, deocamdată, ca o curiozitate, şi reprezintă un segment stabil atîta vreme cît nu apare „ofertă sufocantă”.

„Birourile“ - piaţă definită * Contrar unor susţineri curente, piaţa de birouri nu cuprinde doar „afacerea” (tradusă în „centre de afaceri”, „bloc de birouri” etc, considerate ca fiind „atractive” şi în creştere constantă) , ci şi „biroul de prestigiu”, de obicei cultivat de companiile mari ce întrebuinţează clădirea cu tradiţie, stil şi personalitate ca fiind un element de imagine proeminent şi, adeseori, chiar un reper urban. „Casele boiereşti” ocupate de Ogilvy & Mather, Ing Baring, Shell, Graffitti BBDO, Energy Holdings sunt argumente ce se ignoră atunci cînd se echivalează piaţa de birouri cu blocul care anonimizează. Opţiunea pentru „prestigiu“ se conservă căci este un element de politică de companie, în schimb afacerea cu „blocuri de birouri” staţionează şi este posibil să capete un caracter incert, cu cît se va intensifica „indigenizarea” companiilor internaţionale ce au încheiat deja prospecţia şi tatonările.
Un simptom al acestei situaţii îl constituie preţul constant de închiriere care, dacă, totuşi, cererea ar fi atît de mare pe cît se susţine uneori, ar trebui să traducă un deficit de moment şi să crească, fenomen ce însă nu se observă. De fapt, s-ar zice că dimpotrivă!

„Terenurile“ - o atracţie periculoasă * Marea ocazie de îmbogăţire s-a crezut că este, în 2004, „afacerea cu terenuri” care, din motivul simplităţii, a fost considerată un fel de „maşină de făcut bani”, ce aduce cîştig „de la sine”. Iată de ce piaţa terenurilor indică astăzi cel mai ridicat coeficient speculativ şi, din punct de vedere al „cotaţiilor de bursă” ,şi cele mai ridicate „rate de creştere”. Din păcate, este o „creştere” artificială şi, nu în puţine cazuri, riscantă. Ideea, primitivă, după care oriunde se plasează bani, se va obţine cîştig, ar putea duce, nu atît de rar pe cît se crede, la pierderi spectaculoase dacă opţiunea nu va fi însoţită de o prospecţie serioasă şi de o evaluare raţională a potenţialului obiectiv. Din acest punct de vedere, este evident că pot creşte în valoare, extrem de mulţumitor, terenurile utilizate pentru ceea ce se cheamă „afacere de întreprindere”, deşi este încă foarte răspîndită legenda terenului „bun pentru cartiere de vile”. Acestea însă, din păcate, nu pot apărea oriunde! Astfel încît, se vor înregistra creşteri semnificative mai degrabă în acele zone (Otopeni, Militari) care dezvoltă deja ceea ce se cheamă „parc industrial” ori „parc comercial” dar, bineînţeles, şi acolo unde preţul, fiind suficient de scăzut, arată că orice creştere ulterioară va fi satisfăcătoare (Şos. Alexandriei). „În oraş”, scumpirea terenului în sectoarele clasice, (Cartierul Primăverii, Dorobanţi, Kiseleff, Parcul Domenii, Cotroceni, Polonă), indică mai degrabă oferta extrem de redusă şi, deopotrivă, apropierea unui plafon inevitabil care, făcînd investiţia posibilă mult prea costisitoare decît pînă acum, ar putea atrage prăbuşirea pieţii în tocmai aceste arii şi pe acest segment. În mod paradoxal, presiunea „de cerere” ar putea grăbi acest proces care, în 2004, doar se bănuia.
„Cartierele de depozite“ - faza explozivă * Cele mai spectaculoase schimbări substanţiale s-au produs la întîlnirea pieţii de vînzări de terenuri cu investiţia pentru afacere, de fapt în terenuri pentru construcţii de magazinaj şi comerţ. Pe această piaţă de depozite - încă indefinită noţional şi absorbită în conceptul general de „parcuri industriale” - preţurile plătite pentru terenuri s-au dublat în ultimul an în exact cele mai căutate zone de dezvoltare, cum ar fi Otopeni/Şos.Odăi. Nimic nu ne îndeamnă să susţinem că acest proces s-ar incetini, ba dimpotrivă chiar. Un raport publicat în 1996 în „Moniteur du Commerce Internationale” (Le MOCI) semnala situaţia dezastruoasă a spaţiilor de depozitare din Europa de Est şi prevedea o escaladare a investiţiilor pe această piaţă care, utilizînd temporar adăpostul fostelor întreprinderi „de stat” ulterior privatizate, va trebui dezvoltată la alţi parametri decît cei ce se constatau atunci. Acest moment s-a profilat deja şi fenomenul, început lent şi fără o concentrare vizibilă, trece acum în faza explozivă ce s-ar explica şi printr-un fel de reacţie în lanţ iniţiată de lărgirea comerţului de „mari magazine”.
Obiect de speculaţie încă de acum, acest domeniu evoluează galopant, dar plasamentul cu doar interes de cîştig prin re-vînzare comportă destule riscuri căci orice creştere de preţ peste un plafon acceptabil de către plătitorul final „îngheaţă” piaţa locală şi aduce soluţiile alternative: alte zone, altă „dezvoltare” şi cumpărare directă.

Agitaţie în toate regiunile * Caracterul de „criză de creştere” va fi evident şi pe pieţele locale ori specifice din toată ţara. „Obsesia apartamentelor de bloc”, ceva mai temperată în 2004, se va menţine, totuşi, la cote destul de ridicate astfel încît nu se prevăd scăderi spectaculoase de preţuri pentru majoritatea „oraşelor mari”. Unele noutăţi vor interveni, totuşi. Întîi de toate, scade „finanţarea externă” în sensul diminuării aportului de „bani de la emigranţi” întrucît o parte considerabilă dintre „amatorii de apartamente” ce lucrează în Europa şi-a satisfăcut nevoia de proprietate imobiliară iar „al doilea şi al treilea apartament”, cumpărat pentru exploataţie prin închiriere, nu se dovedeşte o afacere interesantă în alte oraşe decît Bucureştii, datorită chiriilor foarte scăzute şi, deci, amortizării leneşe. În schimb, apar mai mulţi „amatori de credit ipotecar”, odată cu concurenţa de pe piaţa bancară şi datorită unei relative temperări a „cumpărătorului bucureştean”, mai prudent deja după primii doi ani de „efect de fericire prin îndatorare“. Menţinerea unei finanţări relativ constante va contribui, la rîndul ei, la echilibrul relativ al unei pieţe care a cunoscut, în 2003 şi, parţial, în 2004, fenomene greu de imaginat cu doar cîţiva ani înainte. În orice caz, „apartamentul de bloc” va fi cotat corect, fără inflamări inutile, astfel încît eventualele creşteri de 10-18% în unele oraşe pot fi considerate fireşti, fără să fie obligatorii. Dar şi opţiunile încep să se corecteze. Apare interesul (şi, adeseori, preferinţa) pentru „casa pe pămînt în suburbii” - cu o dezvoltare înceată încă, din cauza reţelei de transport sub-urban, acum primitivă - şi chiar „de ţară”, fiind interesant de urmărit dacă nu cumva această tendinţă incipientă se va transforma într-un „modă” cu aspect popular. Începe, în consecinţă, să se aprecieze însăşi noţiunea de „teren”, înţeles atît ca element de speculaţie cît şi în felul unei proprietăţi iniţiale, inevitabilă pentru construcţia de locuinţă. Tendinţa nouă, mai evidentă în 2004, va cunoaşte o întărire uneori spectaculoasă, astfel încît, în oraşele „cu dinamică economică” (precum Timişoara, Suceava, Oradea, Braşov, Piatra-Neamţ, Craiova, Constanţa mai întîi) terenurile „de periferie” - pentru „reşedinţă” dar şi pentru depozite şi „afacere pentru firmă” - ar putea constitui o afacere foarte profitabilă. Dar nu „afacerea anului”!

Afacerea anului * Aceasta se va produce, cu siguranţă, în domeniul „vînzărilor de terenuri agricole”, extrem de căutate încă din vara anului 2004. În această materie, concură mai multe argumente, dintre care „legenda străinilor care cumpără tot şi scump” este nu numai o iluzie ci şi o simplă legendă (totuşi, prin 2006 - 2007, aceasta ar putea să se confirme, dar nu mai devreme). Mai degrabă, trezirea speculatorilor de toate mărimile ar putea să explice creşteri de pînă la 80% înregistrate în 2004 pe această piaţă unde, în 2005, este posibil ca preţurile să crească şi cu mai mult de 100% faţă de cele practicate acum. Indiferent dacă întrunesc condiţii minimale pentru o speculaţie fructuoasă („poziţie”, şanse de dezvoltare accelerată, chiar şi utilităţi ori, pentru uz agricol, suprafeţe compacte mari şi „îmbunătăţiri funciare”), „terenurile agricole” vor fi vedeta anului imobiliar. Dar, într-o perspectivă ceva mai lucidă, deopotrivă o sursă de posibile dezamăgiri atunci cînd se visează la prea mult în timp prea scurt.
„Noul Bucureşti“ - Şansa majoră, încă în schiţă * În sfîrşit, abia formulată în 2004, dar, probabil, agregată în 2005, ideea Noului Bucureşti care ar organiza mai judicios dezvoltarea de megapolis ce se înregistrează astăzi într-un ritm uimitor de ridicat în Bucureştii de Nord va constitui nu doar şansa fenomenală a României în viitorul mediu ci şi, probabil, cea mai importantă investiţie imobiliară universală a viitorului deceniu. Este în afară de orice discuţie că, pe o piaţă globalizată, această ocazie nu va putea scăpa celor ce utilizează, sistematic şi fără prejudecăţi, orice sursă posibilă de profit şi acţionează repede şi eficient. Deocamdată doar schiţă preliminară a aglomerării urbane celei mai importante din Europa de Est, Noul Bucureşti s-ar putea impune în termeni de concreteţe mai vădită în următorii ani, cu efecte imprevizibile asupra întregii pieţe imobiliare din România.

 

dr. Artur Silvestri - expert imobiliar
 

  Pagina de front  | Istorie | Proza si teatru | Jurnalistica | Poezie | Economie | Cultura | In limbi straine | Comentarii | Actualitatea germana

AGERO Stuttgart® -  Deutsch-Rumänischer Verein e.V. Stuttgart.

Webmaster (editor) : conceptia paginilor, redactarea Revistei Agero :  ec.Lucian Hetco   [ Impressum ]

Prezentarea grafica, design:  Lucian Hetco.